L'immobilier résidentiel retient son souffle

Au 1er trimestre : poursuite de la baisse des prix enregistrés par les notaires

L’indice de prix des logements anciens récemment publié par l’Insee fait ressortir une baisse de 1,6 % au 1^er trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent et de 5,2 % sur un an. Pour Paris et Lyon, les deux métropoles où le recul est le plus net, les prix sont désormais 11 % en dessous de leur point haut.

Rappelons que l’indice construit par l’Insee est basé sur les transactions enregistrées par les notaires (corrigés des variations saisonnières et retraités afin de représenter les prix d’un bien de qualité constante). Les prix observés au 1^er trimestre 2024 correspondent dans la plupart des cas à des négociations intervenues au 4^ème trimestre 2023, au moment où les taux de crédit étaient au plus haut.

Des indicateurs avancés encourageants

De nombreux signaux semblent néanmoins témoigner d’un rebond du marché à partir du mois de février 2024, conséquence d’un début de baisse des taux de crédit. Ainsi, l’Observatoire Crédit Logement rapporte, pour la première fois depuis trois ans, un rebond notable de la production de prêts à l’habitat au 2^ème trimestre.

L’Observatoire Guy Hoquet, qui compile les offres publiées par les principaux sites d’annonce, enregistre une progression de 19,7 % du nombre de biens mis en vente au 1er semestre 2024 par rapport au 2^nd semestre 2023, ainsi qu’un prix au mètre carré affiché en hausse de 4 %. C’est en Bretagne, en grande couronne d’Île de France et en région PACA que le marché semble le plus dynamique.

D’un semestre sur l’autre, les prix affichés sont en hausse de plus de 8 % à Torcy, Poissy, Meaux, Cannes, Bastia, Marseille 6 ou encore Caen.

Pouvoir d’achat immobilier : l’embellie se confirme

Comme nous vous l’annoncions lors de notre dernier point trimestriel, la modération des prix conjuguée à la baisse des taux de crédit a permis un début de restauration du pouvoir d’achat immobilier. La part du revenu affectée au remboursement du crédit se replie à 32 % au 1^er trimestre et devrait s’établir autour de 31 % au 2^ème trimestre.

Vous pouvez retrouver la description de la méthodologie de cette mesure dans notre précédent article. Le modèle et les hypothèses qui l’accompagnent sont à la disposition de nos abonnés MoneySmart Prime sur simple demande.

Le marché immobilier suspendu à l’aléa politique

La composition de la nouvelle Assemblée nationale, au sein de laquelle aucun des trois grands blocs ne s’approche de la majorité absolue, complique l’exercice de prévision.

À l’heure où nous écrivons ces lignes, le scénario qui semble tenir la corde est celui d’un pacte gouvernemal de centre-droite dont les marges de manœuvre seraient extrèmement réduites face à la menace d’une motion de censure. On imagine qu’un tel gouvernement ne sera pas en capacité d’infléchir la politique du logement de façon significative.

Dès lors, l’exercice de présentation de la loi de finance 2025 - sous surveillance de l’Union Européenne dans le cadre de la procédure d’endettement public excessif - sera, dès la rentrée, un moment clé. En l’absence d’une trajectoire crédible de rétablissement des finances publiques, il y a fort à parier que les investisseurs internationaux commencent à se détourner des emprunts d’État français. Par effet de ricochet, les taux des crédits à l’habitat repartiraient à la hausse, remettant en cause le rebond du marché de l’immobilier résidentiel.

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