Nous en esquissions la possibilité dans ces colonnes depuis déjà quelques mois : les derniers indices Notaires-Insee confirment la stabilisation des prix des logements anciens au 4^ème trimestre 2024. À l’échelle de la France métropolitaine, les prix atterrissent ainsi à un niveau inférieur de 6 % au point haut qu’ils avaient atteint au 4ème trimestre 2022. C’est ici l’occasion de rappeler que ces indices, publiés plus tardivement que ceux des différents réseaux d’agences immobilières, présentent l’avantage d’être corrigés des variations saisonnières ainsi que de l’évolution de la qualité des biens d’une période sur l’autre. On peut ainsi les considérer comme le juge de paix en matière d’analyse du marché.

Sur le plan régional, la dynamique positive semble plus affirmée à Lille et Marseille tandis qu’à Lyon, les prix restent orientés à la baisse. Ces observations peuvent toutefois relever du bruit statistique et demanderont à être confirmées lors du prochain trimestre.

On notera qu’à ce stade, la correction cumulée des prix depuis leur point haut a été nettement plus marquée à Lyon (-14 %), Paris (-12 %) et en Île de France (-11 %) que sur le reste du territoire.

Le recul de l’inflation aura permis une baisse régulière des taux des crédits à l’habitat tout au long de l’année 2024, pour s’établir à 3,30 % au mois de décembre selon la Banque de France, entraînant un début de normalisation des volumes de production, ceux-ci restant toutefois très inférieurs aux niveaux atteints en 2021-2022.

La hausse notable du taux de l’OAT 10 ans depuis le mois de décembre (3,61 % à l’heure où nous écrivons ces lignes), auquel les coûts de refinancement de long terme des banques sont fortement corrélés, rend presque inévitable une remontée des taux de crédit dans les semaines qui viennent.

À l’opposé, l’assouplissement des critères d’octroi des Prêts à Taux Zéro à partir du 1^er avril constituera un soutien important pour le marché de la primo-accession et du logement neuf.

La correction des prix, la baisse régulière des taux et la progression des salaires mesurés par le ministère du Travail ont eu pour effet combiné de permettre une reconstitution rapide du pouvoir d’achat immobilier tel que nous le mesurons en suivant la part du revenu affectée au remboursement du crédit à l’habitat. Après avoir atteint 33,5 % fin 2023, celle-ci est revenue sous la barre des 30 % au 4^ème trimestre 2024 et devrait s’établir à 29 % au 1^er trimestre 2025. Les abonnés MoneySmart Prime peuvent obtenir notre modélisation sur simple demande.

Nous regretterons néanmoins que la hausse des droits de mutation de 0,5 point permise par la loi de finances 2025 vienne directement contrer ce regain de pouvoir d’achat.