Immobilier : 2025, année du rebond ?

Il y a trois ans commençait en France, sous l’effet d’une forte remontée des taux de crédit, une phase de correction du marché de l’immobilier résidentiel. Dans cet article, nous dresserons le bilan de l’année 2024 et esquisserons de premières perspectives pour 2025.

Stabilisation des volumes de transactions à un niveau bas

Sur le marché des logements anciens, les volumes s’établiront à environ 780.000 transactions pour l’année 2024, soit une baisse de 10 % par rapport à 2023 et de 35 % si l’on se réfère au pic atteint en 2021. Ce dernier chiffre positionne l’épisode actuel comme la contraction de marché la plus violente enregistrée depuis au moins cinquante ans, dépassant celle de 2008-2009 (-31 %).

Les volumes annuels de transactions, ramenés à la population française sur période longue, font clairement apparaître un phénomène de surchauffe des années 2017 à 2022, vraisemblablement causé par le niveau historiquement bas des taux de crédit pendant cette période. En dépit de la violence du réajustement, le volume par habitant actuel n’est que de 15 % inférieur à sa moyenne de long terme.

Conformément aux anticipations que nous avions formulées à mi-année, les volumes de transactions mesurés sur 12 mois glissants, après avoir touché un point bas dans le courant de l’été, semblent désormais stabilisés.

Modeste embellie sur le front du crédit

La majorité des transactions immobilières reposant sur un financement bancaire, le niveau des taux de crédit offerts (et plus généralement le dynamisme du marché du crédit) est une déterminante essentielle pour le marché immobilier. Leur remontée, d'à peine plus de 1 % en janvier 2022 à plus de 4 % en janvier 2024, a eu pour effet d’amputer la capacité d’emprunt des ménages d’environ 30 % toutes choses égales par ailleurs, une situation particulièrement pénalisante pour les candidats à la primo-accession.

Mais dans un marché de crédits à taux fixes, un autre mécanisme, moins visible, participe au ralentissement des transactions : les propriétaires ayant encore un crédit en cours mettent leurs projets en sommeil de façon à s’éviter de remplacer ce crédit à taux bas par un nouveau crédit dont le taux serait immanquablement plus élevé. Ce comportement explique que le marché du logement, en France, s’ajuste aux chocs conjoncturels principalement par les volumes, et seulement secondairement par les prix.

Dans une telle configuration, le marché se repose sur les acquéreurs les moins sensibles aux conditions de financement. Ainsi la part des acquéreurs de plus 50 ans est-elle passée de 31 % en 2020 à 39 % en 2024.

Avec la normalisation progressive de l’inflation, l’année 2024 aura vu un début de détente de ces différents phénomènes, les taux de crédits moyens étant repassés sous la barre des 3,40 % en fin d’année. En conséquence, après avoir touché un point bas au 1^er trimestre, les volumes de crédit se sont quelque peu redressés tout en restant d’un ordre de grandeur de moitié inférieur à leurs niveaux de 2021-2022.

Atterrissage des prix

Sans surprise, ce début de dégel du marché immobilier se traduit au 3^ème trimestre par une stabilisation globale des prix tels qu’ils ressortent de l’indice Insee - notaires.

• À Paris et Lyon, ceux-ci sont dorénavant 13 à 14 % inférieurs à leurs points hauts de 2020-2021.

• Bien que ces villes ne soient pas suivies isolément au sein de l’indice Insee - notaires, les chiffres de la FNAIM (Fédération Nationale des Agents Immobiliers et Mandataires), répondant à une méthodologie différente, montrent des baisses d’ampleur comparable pour Nantes et Strasbourg.

• Les autres grandes métropoles, ainsi que l’Île de France hors Paris, se trouvent dans une position intermédiaire avec des baisses s’étalonnant entre 5 % et 10 % par rapport à leurs points hauts respectifs.

• Ce sont les communes rurales (moins de 10.000 habitants) qui auront le mieux résisté avec une baisse, à peine perceptible, de 1,4 %, bénéficiant d’une tendance de retour à la campagne vraisemblablement liée au développement du télétravail.

Les données de l’Observatoire Guy Hoquet laissent entrevoir une poursuite de ce retournement sur la fin d’année. Le nombre de biens mis en vente en décembre est en nette progression, partout en France, et les prix au m² affichés sont globalement en hausse de 2,5 % sur un an. Le rebond des prix est particulièrement net à Paris, en région PACA ainsi qu’en Hauts de France.

Restauration du pouvoir d’achat immobilier

Conformément à nos habitudes, nous mesurons le pouvoir d’achat immobilier d’un acheteur recourant à l’emprunt en calculant, pour des transactions intervenues au prix moyen de différentes époques, la mensualité du crédit requis au taux de l’époque, ramenée revenu moyen de l’époque. Les abonnés MoneySmart Prime peuvent obtenir ce modèle sur simple demande.

Sur l’année 2024, les trois forces qui s’exercent sur le pouvoir d’achat immobilier sont favorablement orientées :

• baisse régulière des taux de crédit : 3,37 % anticipé au 4ème trimestre contre 4,18 % un an plus tôt

• progression du revenu moyen : +2,7 % sur un an (T3 2024 vs. T3 2023)

• poursuite de la correction des prix : -4,0 % sur un an (T3 2024 vs. T3 2023)

Selon toute vraisemblance, la part du revenu affectée au crédit devrait prochainement repasser la barre symbolique des 30 % à la baisse, un niveau intermédiaire entre le plateau bas de 25 % des années 2015-2020 et le pic de 38 % des années 2007-2008.

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