C'est la fin des SCPI !

Face à la médiatisation des baisses de valeur de quelques SCPI, La Boutique des Placements a étudié les valeurs de reconstitution de 83 SCPI afin de déterminer s’il s’agit d’un mouvement sporadique ou du début d’un phénomène voué à se généraliser.

Comprendre les fondamentaux des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d'investissement qui permettent aux investisseurs de s'exposer à des actifs immobiliers sans avoir à les gérer directement. En investissant dans une SCPI, vous confiez la gestion locative à des experts, qui s'occupent de l'achat et de la vente des immeubles, de l'optimisation de leur valeur, des travaux éventuels, et de la collecte des loyers pour les redistribuer sous forme de dividendes potentiels.

Outre le fait de déléguer ce travail à des experts, l'un des principaux avantages des SCPI est la mutualisation des risques. Contrairement à l'investissement immobilier direct, où le risque repose sur un seul bien et un seul locataire, les SCPI disposent d’un parc diversifié réduisant ainsi le risque. De plus, l'investissement initial requis pour les SCPI est généralement plus faible que pour l'immobilier direct, ce qui rend ce type d'investissement accessible à un plus grand nombre d'investisseurs.

Cependant, comme tout investissement, les SCPI comportent des risques, notamment le risque de liquidité, le risque fiscal, et le risque d'un retournement de marché.

Acquérir une part de SCPI constitue un investissement de long terme qui a pour but de produire des rendements. Bien sûr, l’annonce d’une baisse de valeur n’est pas rose pour les personnes qui s’apprêtaient à liquider leurs parts, mais si vous les aviez achetées en misant sur une plus value, c’était déjà en soi une erreur.

Pour ceux qui envisageaient d’investir, ces ajustements de valeur sont une bonne nouvelle en ceci qu’elles permettront d’atteindre de meilleurs Taux de Distribution sur Valeur de Marché (“TDVM” dans le jargon du métier).

Comment se calcule la valeur d’une part de SCPI ?

Lorsque vous investissez dans des SCPI, il est essentiel de comprendre comment la valeur des parts est calculée. Il existe quatre types de valeurs pour les SCPI :

• La valeur de souscription est déterminée chaque année par la Société de Gestion sur la base de la valeur estimée du patrimoine de la SCPI, à laquelle s’ajoutent les frais de souscription, qui représentent généralement de 8 à 12% du prix unitaire. Selon les règles imposées par l’Autorité des Marchés Financiers, elle ne doit pas s’écarter de plus de 10% de la valeur de reconstitution (voir plus bas).

• La valeur de retrait est la différence entre le prix payé par l’investisseur pour acquérir ses parts et les frais de souscription calculés à l’entrée.

• La valeur de réalisation - également appelée Actif Net Réévalué (“ANR” dans le jargon) - est égale à la valeur du patrimoine de la SCPI, nette des éventuels crédits qu’elle a contractés.

• La valeur de reconstitution est le montant nécessaire pour racheter tous les actifs immobiliers de la société. Elle est égale à la valeur de réalisation majorée des frais et droits qu’engendrerait cette reconstitution. En comparant cette valeur de reconstitution par part au prix de souscription de la SCPI, on détermine si les parts sont à leur juste valeur, décotées ou surcotées.

La SCPI est une « tortue de l’immobilier » dans le sens ou les expertises de chaque année (arrêtées au 31/12) ne sont publiées dans les rapports annuels qu’entre mars et juillet, une fois validées par les différents organes de contrôle.

Pourquoi une baisse de valeur des parts de certaines SCPI ?

Ces dernières semaines, le marché des SCPI a été secoué par l’annonce d'Amundi Immobilier, qui gère 10 milliards d’euros de capitalisation en SCPI, d’une révision à la baisse des valeurs de souscription de trois de ses SCPI.

L'ajustement des valeurs a été conséquent. Le prix de souscription de Rivoli Avenir Patrimoine a baissé de 12%, celui d’Edissimmo de 14% et celui de Génépierre de 17%.

Marc Bertrand, directeur général d'Amundi Immobilier, a expliqué ces baisses par la forte remontée des taux d'intérêt, qui a eu un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers, tout en observant que la dépréciation n'était que partiellement prise en compte par les expertises du patrimoine des SCPI menées fin 2022.

Faisant suite à une décision similaire d’AEW Patrimoine au mois de mars, cette annonce a mis en évidence les risques associés à l’investissement dans les SCPI et suscité des inquiétudes sur le marché.

Pourtant, ce phénomène est aujourd’hui loin d’être généralisé. Pour 4 SCPI qui ont ajusté à la baisse la valeur de leurs parts depuis le début de l’année, 8 les ont au contraire revalorisées.

Les taux d’intérêts, seuls en cause ?

La remontée des taux d'intérêt a un impact significatif sur les évaluations immobilières. En effet, la valeur vénale d'un actif immobilier est calculée en divisant son loyer annuel par un taux de capitalisation, représentatif des coûts de financement majorés d’une prime de risque.

Ainsi, la valeur vénale évolue à l'inverse du taux de capitalisation. Ce mouvement est cependant contre-balancé par le fait que, dans la plupart des cas, les loyers se revalorisent avec l’inflation.

Par ailleurs, la valeur d’un actif répond aussi à une dynamique propre à sa typologie. Et l’on note que ce sont les SCPI spécialisées sur le secteur des bureaux qui sont les plus touchées avec des valeurs de reconstitution en baisse de 2,4% en 2022.

A l’inverse, les SCPI dédiées à l’hotellerie et au tourisme affichaient en moyenne en 2022 des hausses de valeurs de reconstitution de 2,8%.

L’étude menée par La Boutique des Placements sur 83 SCPI montre que sur la base des évaluations réalisées fin 2022, 75% d’entre elles sont encore en situation de décote (valeur de souscription < valeur de reconstitution), et seules 8 d’entre elles sont en surcote de plus de 5%.

Le marché des SCPI pour les mois à venir

Bien sûr, certaines SCPI pourraient revoir la valeur de leurs parts à la baisse dans les semaines qui viennent. Mais extrapoler à l’ensemble du marché un mouvement qui ne concerne à ce stade que des SCPI de bureaux - segment qui représente 29% de la collecte nette depuis le début de l’année - serait une erreur.

La trésorerie des SCPI en attente d’investissement rémunérée entre 3 et 4% leur permet de ne pas se précipiter et de négocier au mieux à l’achat dans un nouveau monde ou, plus que jamais, Cash is King. Il faudra être particulièrement sélectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier que les menaces créent aussi de nouvelles opportunités.

Enfin, rappelons que l’investissement en SCPI se fait sur le temps long, et qu’à aucun moment il ne faut investir sur un tel support pour une durée inférieure à 8 ans. Cette précaution étant prise, non, les SCPI ne sont pas mortes !

Raphaël Oziel est le fondateur de La Boutique des Placements, conseil en SCPI.

Nicolas Barrailler est associé-fondateur de Nyko.io, plateforme pédagogique de contenus financiers.

Sources