L'immobilier d'entreprise en France : un marché en convalescence

Les flux d’investissement en immobilier d’entreprise ont subi en France un fort ralentissement. Les millésimes 2023 et 2024 sont les plus faibles enregistrés depuis la crise financière de 2008-2009. Avec seulement 12 Md€ engagés en 2024, le volume d’investissement n’atteint pas la moitié de sa moyenne sur dix ans, même si certains types d’actifs sont épargnés.

Les conséquences d’un choc de taux historique

Ce retournement du marché nous rappelle que l’immobilier sous toutes ses formes est toujours assimilable à un actif de rendement (« fixed income »). Chaque actif peut se modéliser comme une série de revenus futurs (loyers nets de charges, de risque de vacance et d’impayés), relativement prévisibles, que chaque investisseur potentiel actualisera ensuite à un taux représentatif de son coût du capital. Ceci confère à l’immobilier, comme à tous les actifs de rendement, une forte sensibilité à l’environnement de taux.

Ainsi le coup de froid généralisé sur l’investissement immobilier - bien au-delà des frontières françaises - s’explique-t-il avant tout par le resserrement monétaire mené de concert par la Réserve fédérale des États-Unis (FED) et la Banque centrale européenne (BCE) à partir de 2022. Après une dizaine d’années de politique monétaire très accommodante, dont le paroxysme fût « l’argent gratuit » injecté pendant la période de pandémie de Covid-19, le retour brutal de l’inflation contraignait les banques centrales à reprendre le contrôle de la masse monétaire. Il s’en suivit une remontée des taux directeurs de la BCE d’une brutalité inédite : +4,5 points de juillet 2022 à septembre 2023. Dans le même temps, la BCE retirait également 2.300 Md€ de refinancements accordés au système bancaire en début de pandémie (programmes TLTRO).

Par ricochet, les conditions de financement des investisseurs immobiliers se sont considérablement tendues, rejaillissant d’abord sur les volumes de transactions puis, progressivement, sur les prix.

Le pincement de la prime immobilière

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