Immobilier : une reprise des transactions sans effet sur les prix

Un franc rebond des volumes de transactions, porté par la baisse des taux de crédit

Le marché de l’immobilier résidentiel français continue de donner des signes de reprise encourageants. Après trois années marquées par une nette contraction, les volumes mensuels de transactions s’affichent enfin en hausse sur un an depuis le mois de mars. À fin juin, les Notaires de France enregistrent 906.000 transactions dans l’ancien sur un an glissant, à comparer à 837.000 transactions un an plus tôt, soit une hausse d’environ 8 %.

Cette évolution est à mettre en regard de l’assouplissement progressif des conditions de financement intervenu depuis début 2024. D’une moyenne de 4,20 % (hors assurance) en décembre 2023, les taux moyens offerts par les banques ont sensiblement reflué pour se stabiliser autour de 3,10 % depuis le mois de mars 2025.

Cette normalisation des taux de crédit, combinée à une modeste correction des prix, ayant pour effet de resolvabiliser de nombreux ménages, les volumes de crédit octroyés ont logiquement repris le chemin de la hausse. À environ 13 Md€, la production mensuelle de crédit reste toutefois inférieure à sa moyenne de long terme (hors périodes de taux artificiellement bas et renégociations).

Si les chiffres du deuxième trimestre relatifs aux prêts à taux zéro n’ont pas encore été publiés, il est raisonnable de penser que l’élargissement des critères d’éligibilité intervenu le 1er avril, après huit années de restrictions, a contribué de façon significative au retour sur le marché des primo-accédants.

Des prix globalement stabilisés

Si le lien entre évolution des taux et volumes de transactions semble absolument limpide, les tendances de prix, quant à elles, sont plus difficilement interprétables. Après un 1^er trimestre qui semblait indiquer un léger rebond à l’échelle nationale, les indices Notaires - INSEE publiés au titre du 2^ème trimestre dessinent un modeste retour en arrière dans toutes les régions suivies.

En l’absence d’éléments explicatifs, nous l’attribuerons à ce stade au bruit statistique et aux éventuelles imperfections du modèle de correction des variations saisonnière de l’INSEE. En lissant les valeurs étonnamment élevée du 1^er trimestre, il semble raisonnable de parler d’une stabilité globale des prix depuis le printemps 2024, à la possible exception de la région lyonnaise qui semble encore dans une tendance baissière.

Le pouvoir d’achat immobilier entre deux eaux

Le pouvoir d’achat immobilier, mesuré en part du revenu affectée au rembourdement du crédit habitat, est désormais en phase de stabilisation à un niveau intermédiaire entre le plateau bas observé de 2016 à 2020 (25 %) et le pic enregistré en 2023 (33 %). Il est à noter, toutefois, que cet indicateur ne tient pas compte des effets liés aux changements de critères d’éligibilité au prêt à taux zéro. Ainsi, un ménage nouvellement éligible suite à l’assouplissement intervenu au 1^er avril bénéficiera d’un pouvoir d’achat proche de ses meilleurs niveaux sur 10 ans.

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