Le 7 septembre, l’Insee a publié ses chiffres provisoires d’évolution des prix de l’immobilier à fin juin.
Il y a plusieurs niveaux de lecture possible.
Une lecture cursive au niveau national : les prix dans l’ancien ne baissent que de 1% par rapport à leur point haut du 4ème trimestre 2022 et restent en légère hausse sur un an (+0,5%). Beaucoup de bruit pour rien.
Une lecture plus sensationnaliste : les prix en baisse de 3,6% à Paris depuis le début de l’année !
Et enfin, une lecture toute en nuances pour ceux qui ne s’arrêtent pas aux titres. C’est celle que nous vous proposons.
Première nuance : euros 2023 vs euros constants
Dans un environnement de débasement monétaire continu, il est essentiel, afin de garder la tête froide, d’exprimer les prix en euros constants. Les euros avec lesquels on achète son logement en 2023 ne sont pas ceux de 2019, qui eux-mêmes ne sont pas ceux de 2009. Ce correctif est le même qui est appliqué par tous les économistes lorsque l’on mesure la variation du Produit Intérieur Brut d’une année sur l’autre.
Procéder à ce retraitement nous permet de visualiser avec clarté trois éléments importants :
Fin 2019, le prix moyen des logements anciens, à l’échelle nationale et en euros constants, n’était que 5% supérieur au point bas des 15 dernières années et sensiblement inférieur aux points hauts de 2008 et 2011.
C’est à partir de début 2020 et l’arrivée de la pandémie que les prix s’accélèrent pour culminer, fin 2021, 10% au-dessus du niveau de fin 2019.
En l’absence même d’une correction notable des prix nominaux, la simple prise en compte de l’inflation enregistrée depuis fin 2021 signifie qu’en euros constants, les prix des logements ont déjà perdu 6% en termes réels.
Deuxième nuance : grandes villes, France rurale, littoral
Paris et Lyon se distinguent en ceci que les prix ont commencé à y baisser plus tôt et que la correction y est plus franche qu’au niveau national.
Ainsi, à Paris, le point haut est atteint dès la fin 2020. La baisse des prix nominaux enregistrée depuis est déjà de 6,3% et semble s’accélérer depuis le début de l’année.
À Lyon, on note tout d’abord que la hausse des prix nominaux observée depuis 2016 a été plus forte qu’à Paris. Le point haut est atteint début 2022. Les prix y ont depuis perdu 4,5% et l’on note, là encore, une accélération depuis le début de l’année.
La granularité des données restituées par l’Insee ne permet malheureusement pas de pousser l’analyse sur l’ensemble des grandes villes françaises. Néanmoins, en recoupant ces chiffres avec ceux de la FNAIM, il apparaît qu’une correction est maintenant engagée dans d’autres grandes villes telles que Strasbourg (-4,4% au T2 2023), Tours (-3,9%), Caen (-3,9%), Rouen (-2,7%), Grenoble (-2,6%), Nancy (-2,4%), Rennes (-2,2%) ou Nantes (-2,1%).
Au-delà des grandes villes, le phénomène s’étend aussi à la France rurale où il se ressent le plus nettement dans les départements suivants : Haute Loire (-4% au T2 2023), Loire (-3,7%), Allier (-3,3%), Aube (-3,1%), Ardennes (-3,1%) et Puy de Dôme (-3%).
Bien qu’ayant vu les prix beaucoup monter pendant la pandémie, le littoral méditerranéen reste sur une tendance haussière, tel qu’illustré par les chiffres de l’Insee pour la région PACA.
De façon plus générale, l’indice des prix pour les villes composant l’indice “stations balnéaires” de la FNAIM progresse encore de 0,9% au T2 2023.