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De l'existence d'une bulle de l'immobilier en France
Une analyse au regard des conditions de crédit
Olivier Lendrevie
June 30, 2023
Plus un jour sans qu’un article ne titre sur la "bulle de l’immobilier". Et si l'on objectivait la chose ?
Je m’intéresse depuis longtemps aux travaux de Jacques Friggit qui ramènent les prix de l’immobilier aux salaires moyens. Mais pour le commun des mortels, le vrai prix du logement est d’abord une mensualité de crédit.
Le graphe ci-dessous mesure l’évolution dans le temps de cette mensualité, ramenée au salaire net, permettant l’acquisition d’un logement (le tout aux valeurs moyennes de l’époque).
Sources
indice DARES des salaires de base du secteur privé → https://dares.travail-emploi.gouv.fr/donnees/les-indices-de-salaire-de-base
indice INSEE des prix des logements anciens → https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/010567058
taux de crédits relevés par l’Observatoire Crédit Logement CSA → https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/historique
Précautions d’emploi
Indices convertis en € sur les bases suivantes :
salaire net mensuel = 2 556€ en 2020 selon la DARES
prix d’un logement = 266 800€ au T4 2022 selon Logic Immo.
Hypothèse 1 : crédit sur 20 ans pour 100% de la valeur du bien, hors droits de mutation et frais annexes.
Hypothèse 2 : ménage emprunteur disposant de 1,75 revenus (moyenne arbitraire entre des ménages disposant de deux revenus et d’autres d'un seul).
Le T2 2023 est extrapolé sur la base d’un taux de crédit à 3,40%, d’une baisse des prix de -0,8% et d’une progression des salaires de 0,8% vs T1.
Je tiens le modèle en open source : les abonnés à la newsletter MoneySmart peuvent l’obtenir en me contactant sur LinkedIn → http://www.linkedin.com/in/olivierlendrevie. Toutes les contributions permettant de l’enrichir sont les bienvenues.
Enseignements
1️⃣ Contrairement à la doxa, le prix des logements, exprimé en mensualités de crédit et rapporté au revenu moyen, n’est pas une droite qui monte au ciel depuis 20 ans.
2️⃣ On y voit la formation d’une bulle de 2002 à 2008, inexpliquée par l’évolution des taux. De 2009 à 2016, cette bulle se dégonfle sous l’effet de la baisse conjointe des prix et des taux.
3️⃣ De 2016 à 2020, nous sommes sur un plateau bas, équivalent à celui du début des années 2000, soit une mensualité d’environ 25% du salaire net moyen.
4️⃣ La période 2020-2021 montre un début d’inflexion : les confinements accélérateurs de projets ?
5️⃣ A partir de 2022, la pente s’accentue sous l’effet de la hausse des taux.
En conclusion
La sagesse populaire veut que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Mais elle oublie que l’érosion monétaire, elle, descend jusqu’aux abîmes. Les euros avec lesquels nous achetons nos logements aujourd’hui ne sont plus ceux d’il y a 20 ans. Le biais cognitif de l’aversion aux pertes, documenté par Kahneman et Tversky depuis 1979, nous amène à nous focaliser sur la hausse nominale de nos dépenses contraintes en finissant par oublier la progression concomitante de nos revenus.
Un regard plus global permet de conclure à une survalorisation relativement modeste de l’immobilier résidentiel en France. Une correction des prix relativement aux salaires de 15% associée à un retour des taux de crédit à 2,50% suffirait à retrouver le plateau bas des années 2000-2002 et 2016-2020.
Bibliographie
